房地产行业动态
是否应该开征物业税，开征物业税后会产生怎样的影响，这些问题近日引起了广泛的关注。
在我国，是否开征物业税本不应该成为一个问题。作为一种财产税，物业税是在持有不动产这一环节缴纳的税收。这是地方政府为了提供地方性的公共服务、如开办义务教育而收取的一种地方性税种，其逻辑在于，地方性公共服务是由本地居民享有的，拥有房产的本地居民就应该为之缴纳税收。但是，我国目前在土地出让这一环节，政府已经收取了40年或70年土地使用费用，也就是说，政府在土地出让时，已经一次性收取了40年或70年的“物业税”，那么，再开征物业税在逻辑上就成了一种重复征税，这当然是不合理的。要么放弃收取土地出让费，要么开征物业税，二者只能取其一。
但是，目前讨论开征物业税，有一个特定的背景，这就是这些年来房价暴涨，远远超过了广大普通市民的购买能力，引起了社会各界的忧虑。房价暴涨，表面上看是由投资型买房导致的。为了平抑房价，就必须遏制投资型购房。开征物业税，使持有房产也必须支付成本，故而能对遏制投资型购房产生作用。但要达到这一效果，必须满足一个条件，即每年房价上涨的幅度须小于所缴纳的税收。为此，寄希望遏制投资型购房这一政策目标出现，就必须对房价的运行趋势进行判断。
在一个要素充分流动的经济体里，任何商品的价格都不太可能出现长期的持续上涨，一种商品的价格上涨，这种商品的替代品一般就会在市场上出现，形成抑制价格上涨的力量。这个道理在房地产行业并不会失效。中国的房地产价格之所以畸高，根本原因就在于土地市场并不是一个充分竞争的市场。对这一制度格局，市场的基本判断是：长期内土地的供给是不足的，于是持续看涨房价，这是导致投资型购房盛行的根本原因。
这种制度格局在短期内几乎是不可能改变的。但是，住房又是一种无可替代的民生产品，在土地供给数量不可能放开的前提下，为了保障民生，实现居者有其屋，中央政府最希望看到的局面就是户均一套住房，让住房回归到保障性产品的性质，故而希望杜绝并不用于自己居住的投资型购房。在这一系列的限制性条件之下，如果要开征物业税，并不是出于提升地方政府公共服务水平的考虑，而是把物业税作为了一种抑制投资型购房的政策工具来使用了。
那么，即便是开征了物业税，效果又会如何呢？这取决于房产供给的总体状况，如果卖方的力量强于买方，物业税就可以转嫁给买方来承担。在土地供应总体上不足这一前提下，住房作为一种无替代物的民生产品，买方基本上没什么谈判能力，这些年来营业税被转嫁给买方承担的情形也会在物业税上同样上演。当然，如果课以重税，情况就会有所不同，但是这种局面不可能出现。
其实，如果仅仅是为了抑制投资型购房，而把物业税作为实现这一目的的政策工具时，还可以选择其他更有效的手段，比如对房产出让的盈利所得课以重税，就应该可以起到抑制炒房的目的。
（作者为浙江大学公共管理学院副教授）
