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| 行业动态 |
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| 建筑行业的共谋？ |
| 发布时间：[2003-11-29] |
这次建材价格的全面上涨，来势之迅突、涨幅之生猛、步调之整齐，可谓令地产商们冷不胜防，于是业内猜测纷起。一种猜测是，这次涨价可能是短期的，是自由市场之自我调节，对开发周期相对较长的房地产而言，影响甚微。其依据是：
一、近年来房地产项目的开发热，加之一些不法商贩的囤积居奇，必然导致钢材、水泥等大宗材料的供不应求；
二、普遍换届后的新班子上新项目，各地政府工程、形象工程的投资热，直接加剧了这种供需结构的失衡； 三、各商业银行为降低不良资产比率而大量新增贷款，项目的集中上马，间接助长了建材市场的供应紧张； 四、国家对小钢厂、小水泥厂等的清理整顿，造成了优质钢材、水泥的短缺，这实际上还是一个市场供需的问题；
五、人民币升值的压力以及物价总水平长期低迷运行，也就是通货紧缩，这与宏观经济背景相关，也让人当然地与同时期粮油、肉食品等的上涨联想在一起。
如果上述猜测成立，那么问题就单纯多了，老百姓都无所谓，企业还慌什么呢？但从种种迹象的显现中，我们不得不做后一种猜测，即这次涨价是一次全建筑行业的共谋，其目标直奔“建筑垫资”而来。直接的佐证就是：涨价后，一些在建、拟建的商品房项目，出现停工或半停工，施工单位与地产商开始另行协商合作问题。显然，这超出了单纯材料价格上涨所带来的正常反应。因此，所谓的后一种猜测，就是建筑行业为寻求繁荣发展下广泛的“机会均等”、“利益均沾”，而试图改变原来的“垫资规则”，这恐怕是长期的影响。比如，倘若施工单位停止垫资，至少给地产商带来“三高”???高启动资金、高融资利息、高现金流要求，总之是高企的开发成本。无论这次建材全面涨价与之前的土地新政、房贷新政在深层结构上有无一种连续性，但至少有一点已不容置疑：一个行业成熟发展的本身不可能在畸形暴利的卵翼下长久持续，那些曾经盛行于世的“人有多大胆，地有多高产（房产）”的寻租、皮包、产权混乱、资格不清等积弊，很可能在多种敦促地产商实力向两极分化的过程中彻底分崩离析。实际上，无序和暴利的直接结果没能使地产商自身支配力日益增强，反而是使生存环境变得更加脆弱，经不起任何风吹草动。新形势下，地产商必须寻找新的战略命题。根据“成本?价格”法则，成本高一定会推高房价吗？这需要市场细分。当然以下的分析是基于两个基本假定：一、建筑垫资已经不再通行；二、建材不是普遍的而是结构性失衡的主材上涨，那么对房地产市场的影响可以分几个方向进行解剖：1、建筑成本在总开发成本中的比例；2、主材在建筑成本中的比例；3、地价在总开发成本中的比例；4、物业类型的市场价格弹性；5、物业档次的市场价格弹性。（如图所示）通过比较，我们看到：建材涨价影响度最高的可能是二、三线城市的中低档的大盘住宅市场；而影响度最小的是一线城市的高档的小盘住宅市场。就中低档的大盘市场而言，消费者的消费能力一般有限，对价格变化的敏感度高，这个市场也是一个相对比较均衡的市场，因此，成本推高价格，可能会带来较大的市场波动。就高档的小盘住宅市场而言，消费者的支付能力较强，普遍注重楼盘素质，不重价格，但价格提高，消费者一定会对楼盘素质要求更高。商业和写字楼市场，这是支付能力最大的市场，但这个市场的消费综合了社会经济活动的诸多方面，并且相对集中地占有有限的城市资源，这原本就对地产商的实力提出相当高的要求。由此，一个命题凸显了，那就是地产商未来的核心竞争力。就目前如果价格不动，成本普遍上升的时候，房子如何卖出去而言，这种核心竞争能力可能更多的是向内增潜，而不是机会挖潜；不是仅仅靠关系拿地、道路开通、片区变热、花大钱营销，把房子卖掉；而是???一、你的融资渠道、拿钱成本比别人更多、更便宜吗？
二、你能花同样的钱，盖出比别人更好的房子吗？
三、你能花更少的钱，把房子卖出去吗？这些实际上要求的是地产商的内功。概言之，对这次建材涨价的猜测应该有两种：如果我们简单地将之视为一次短期的市场价格升降运动，那么未来当然存在着诸多不确定性；如果我们从行业自身发展的角度，历史地叙事，这又是必然的、长期的，影响深远且顺理成章。
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