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| 行业动态 |
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| 广州琶洲“新地王”成广州写字楼腾飞支点写字楼井喷时代来临 |
| 信息来源：21世纪经济时报 发布时间：[2005-04-12] |
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“广州写字楼市场腾飞需要突破点，琶洲和珠江新城有可能成为这一突破的最好支点，当然，这对整体项目规划和开发商实力提出了相当高的要求。”广州市土地交易中心黄文雄所长分析。
3月28日，广州琶洲会展中心南侧一地块出让，在超过200次举牌后，被广东中岱房地产有限公司以13.83亿元收入囊中。该地块以广州土地拍卖上最大面积、拍卖底价最高、超出底价金额最多、成交金额最大等几个冲顶指标，成为广州新地王。据了解，这块占地面积超过10万平方米的土地上将崛起一个向国际标准看齐的甲级写字楼项目。为拿到该项目的代理权，广州数家代理行写字楼部负责人闻风而动。广州中原地产写字楼部总监朱辉的话可以预见夺取该项目的战略意义。“该项目规模很大，又有广州新地王的光环，拿下它才可见证我们的实力。”
对于从前年开始进入开发热潮的琶洲而言，一路扶摇直上的地价无疑成为广州开发拿地的风向标。今年内，琶洲片区还将有另外三块土地出让。这三块地的用途均为商务办公和酒店开发，在“地王”助威之下，有可能在较高的价位上成交。
伴随新地王产生，广州写字楼市场在今年将迎来高出货量的开始，珠江新城、琶洲将成为未来一两年内广州最大的两个写字楼供应基地。土地成本的提高为广州写字楼价格走势提供了一种怎样的暗示？随着写字楼供货量“井喷”时代的开始，广州市场的承受能力究竟有多大呢？
会展效应
从最初提出开发规划，10年多时间过去，广州珠江新城楼面地价才在近年艰难地跃上了3000元／平方米大关。而从开发第一个写字楼项目到“地王”的产生，琶洲只用了不到3年的时间。究竟是谁推动了琶洲地价的狂飙？以过高地价成本介入尚未形成成熟商务气息的区域是否为开发注入了更多风险？高深莫测的地价让人对琶洲的未来充满了猜想。
琶洲地价一路走高。2002年4月，琶洲国际会展中心东侧两块酒店、商务办公用地被香格里拉大酒店有限公司和保利地产招标取得，楼面地价2000元／平方米；2003年3月，广州市环博展览有限公司通过挂牌方式取得了会展中心东侧另一块地，楼面地价2330元／平方米；2004年8月，根据《广州市国有土地使用权基准地价调整公布规则》，靠近琶洲国际会展中心南侧的商业用途楼面地价为2800元／平方米上下；2005年3月28日，会展中心南侧地块拍出了惊人的楼面地价3800元／平方米。
值得注意的是，2004年4月，琶洲国际会展中心正式成为“广交会”的主会场之一。攀上了“广交会”这门亲，地价自然顺势往上“爬”。
会展效应带来的特殊商家，让琶洲写字楼项目大有空间。据了解，目前琶洲上唯一在售写字楼项目中洲中心均价12000元／平方米。业内人士分析，“地王”目前楼面地价在3800元／平方米，按照行业参考价、地价成本、建筑成本、开发利润、市场承受力等几个方面来看，该地块建成的写字楼项目价格将有可能在15000元－18000元／平方米之间。朱辉认为，这个价位应该是一年以后琶洲板块写字楼的正常价位。
不少业界人士估计，“地王”的出现，让市场对琶洲商用物业开发提出了更高要求。相信在未来1－2年内，琶洲写字楼将出现开发量、售价、租价的三重走高。
开发重心扩展？
作为广州未来CBD的珠江新城，蛰伏多年，其土地价格终于开始爬升。楼面地价在今年3月拍出了3348元／平方米的最高价位，可惜荣耀仅保持了十多天，多项指标夺冠的“地王”头衔就戴在了琶洲头上。这显然出乎市场预料。朱辉等业界人士认为，琶洲地价走势将给珠江新城今后的土地出让提供参考性价格标准，珠江新城地价有可能借势走高。
从写字楼价格上看，珠江新城更显得底气不足。目前珠江新城多个推出市场的写字楼项目价格在7000－1000元／平方米之间徘徊。富力即将发售的两大项目科讯大厦和盈隆大厦是珠江新城当前最受关注的写字楼，按照其一贯低开的手法来判断，价格估计也难上10000元／平方米。
琶洲地价和楼价的飞涨显然刺痛了珠江新城。
中立地产写字楼代理部总监文志雄认为，目前琶洲写字楼开发整体热度还远不及珠江新城，该地区唯一在售项目中州中心售价高企以及此次“地王”的产生，应归功于“头啖汤”效应。中信广场当初抢得天河北写字楼先机，公开发售时价位曾高达3.3万港元／平方米，近年回落到15000元／平方米就是最好佐证。在他看来，除非项目在规划、质量上向纯国际标准看齐，拿出令市场惊叹的产品，否则琶洲写字楼在未来两年以内将很难超过15000元／平方米。
“中洲中心”项目负责人却乐观地分析，琶洲国际会展中心已经全面投入使用，来自世界各地的商家和投资者都是潜在客户，目前这里规划和在建的写字楼项目并不多，价钱有拔高空间。相对而言，珠江新城今年就有超过16个写字楼项目推出，激烈竞争压制了价格上涨。
可以预计，从2005年开始，琶洲写字楼开发将与珠江新城进入角逐，虽然在整体规模上难以抗衡珠江新城，却有望在个盘综合素质、国际吸引力等方面撼动其江湖地位。
挑战还是盛宴？
新地王在琶洲诞生的消息在广州楼市带来了回响。而此块土地的限定性用途锁定办公用地则显示了广州楼市今年开发重心的偏移，商用物业开发将成为楼市热中之热。记者从广州市国土房管局了解到，近日公布的2005年《建设用地批准书》登记表中，有近14万平方米土地是商务或办公用途，占所批准土地项目的1／3。
来自广州土地开发中心的资料显示，随着3月中旬珠江新城最后一块住宅用地成功落槌，此后珠江新城出让的土地用途将全部是商务办公。此外，包括“地王”在内，今年琶洲出让的四块土地，用途也全部是商务办公。两块市中心开发热土住宅淡出的背后，是商用物业开发高潮的揭幕。舞台已经搭建，灯光亮起。市场期待一场酣畅淋漓的精彩表演。
据了解，目前珠江新城正在开发的写字楼项目有16个之多。琶洲在建和已经推出的写字楼项目也超过4个。来自中原地产的数据显示，未来2年以内，广州将有超过200平方米的写字楼新货推出市场，这对市场承受力来说是一个不小的挑战。
目前广州市场对写字楼的消化速度主要决定于三个因素。其一，开发商对价格的调整。其二，未来三年内外资进入中国的速度。其三，国内民营企业成长的速度和数量。据此分析，200多万平方米的量市场大概需要3－5年的时间来消化，而由于供应量的调整，估计广州写字楼价格将保持稳定状态。
“广州写字楼市场腾飞需要突破点，琶洲和珠江新城有可能成为这一突破的最好支点，当然，这对整体项目规划和开发商实力提出了相当高的要求。”广州市土地交易中心黄文雄所长分析，“今年土地出让中商务办公用地是一大亮点，可以预见未来两年内广州写字楼市场将相当活跃。”
“地王”主人广东中岱房地产开发有限公司董事总经理董伟超也表现出对广州写字楼前景的信心，“在拍地之前，就非常看好琶洲会展中心南侧的这块办公用地。” |
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