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| 行业动态 |
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| 新地产观引导房产开发消费 |
| 发布时间：[2004-03-01] |
当人们只有收音机的时候，并不知道自己需要电视机，当人们使用寻呼机的时候，手机的出现引领了消费升级的需求。我们人生中的大宗消费品住房也是如此。几年前人们在住宅问题上解决的是“有”和“无”的问题，现在便大胆地追求自己喜欢的房子。每个时期，总有新的地产观引导着地产的开发和消费。
据统计，２００３年中国人均国民生产总值突破１０００美元。根据国际经验，当人均ＧＤＰ达到１０００美元的时候，消费呈现升级。在这个消费升级的时代背景下，房地产业将发生和正在发生深刻的变化，需要有新的地产观引领开发和消费。那么新的地产观是什么呢。
如今住宅成为新的消费热点，有能力购买住宅的人数大量增加，市场需求的总量同步放大，房地产行业进入一个加速发展的时期，而随之而来的是新的地产观的形成，并对市场产生引导作用。这种引导既包括新的住宅品种的出现，也包括物业管理服务档次的提升；既包括满足人们对产品品质升级换代的生理需求，又包括了对体现品牌、身份的地产项目精神层面的需求。
如今有车一族的生活空间范围不断扩大，从而改变了居住的时空观。半个小时甚至是一个小时车程之内，都是有车族生活、工作的可达范围，这就给开发商选择房产项目、选择地段提供了新的可能。开发商可以以市区为圆心，以车程为半径，寻找开发项目。许多现在并不被人看好、地价很低的好项目，开发商谁能早看好，谁将又一次占有市场的先机。同时，居住时空观的转变也在引导有车族创造一种新的生活方式。
目前，人们消费升级换代的产品，热点集中在汽车、教育和房地产三方面，它们之间是相互联系的。比如由于汽车成为消费热点、有车族增加，在我们的住宅规划设计中，车位必须留有余地。现在发达地区城市有车族已占到２０％的比例，而在一些小区设计中，车位不仅谈不上为未来的发展留有余地，现状也达不到住户要求。又如教育成为消费热点，则需要我们的小区规划更加重视解决小区教育配套及如何与优质教育结合等问题。现在人们选择住宅的诸多要素中，“学区”的配备考虑得越来越多。不仅是汽车和教育，升级换代应该是全面的。由于购买能力增强，大家庭分化，老人和年轻人分开居家是趋势。但如何做到既能保持相对的独立，又能享受天伦之乐、尽尽子女的孝道，有人提出“一碗汤”距离的住宅就是很好的引导和创新。
在正在兴起的住宅消费热中，既存在对小户型、低档房的市场需求，又有需求与财富增长匹配的豪宅市场。这种梯次消费的存在越来越被开发商所重视。他们将“住宅链”的概念带进住宅开发之中，加大对消费群体的分析，提供给人们不同层次需求的房产产品。另一方面，是重视“二手房”市场，借鉴先进国家的经验，增大“二手房”的比例，以更好的形成“梯次”住宅需求。
人们买房过去基本以自住为目的，而现在除大量新出现的一次置业者外，同时又有大量的二次、三次、多次置业者，其购房目的呈现多元化，既有自住，也有度假、投资等等目的。这就需要开发商更加关注不同需求，供应满足多元化需求目的的住房。
过去我们的房地产营销并不是本质意义上的营销，而是“销售”和“推销”。开发商是以产品为出发点，做好了产品再来找市场和推向市场，而“房子引导人”的阶段，营销则完全回归了本来的意义，即一切从市场出发，先有市场导向的需求，然后才有产品，而且市场观念贯穿地产开发全过程，从产品研发、景观设计、物业管理、销售方式等，真正做到从市场出发并回归市场。
执行力房地产专业企划有限公司总经理 周敏荣说：作为代理商的我们，尽量广泛地做一个市场客源层需求的调查，在市场调查后我们根据客户的需要，按照不同层次、不同案子的主客观因素来对不同配套有个注入，我想这样会让消费者更能接受。假设说我这个案子是海景观景住宅，我们希望它做成一个口碑性的东西，因而要注意主客观因素，以我们天泉富邑来讲，它的客观因素是处在环岛路上，它有很多观海、观山，甚至一些观光的问题，我们就要考虑到安全问题，第二我们如何衬托它的景观性，我们又要顾虑到生活在社区里人们的健康性，所以我们才推出5S社区概念。
如果说过去的物业管理主要是满足人们的生理需求，那么现在更多的是满足人们心理需求、精神需求。今天的物业管理绝不仅仅是保安、保洁等工作的总称，而是体现地产项目人性化关怀的一个关键点。提高物业管理水平是消费升级时代的一种呼声。
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